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मुंबई : माइंडस्पेस बिज़नेस पार्क्स REIT (बीएसई: 543217 | एनएसई: MINDSPACE) (‘माइंडस्पेस REIT’), जो भारत के 4 प्रमुख कार्यालय बाजारों में गुणवत्तापूर्ण ग्रेड ए ऑफिस पोर्टफोलियो का मालिक है, ने आज के. रहेजा कॉर्प से लगभग ₹2,916 करोड़ में तीन प्रमुख सीबीडी संपत्तियों के अधिग्रहण की घोषणा की। माइंडस्पेस बिज़नेस पार्क्स REIT के प्रबंधक बोर्ड ने अधिग्रहण और इकाइयों के अधिमान्य निर्गम (प्रेफरेंशियल यूनिट इश्यू) को लगभग ₹1,820 करोड़ तक की राशि के लिए मंज़ूरी दे दी है, जो यूनिटधारकों और अन्य नियामक अनुमोदनों के अधीन है।
REIT निम्नलिखित प्रीमियम कमर्शियल एसेट्स के अधिग्रहण की घोषणा करता है:
अ) प्रमाण प्रॉपर्टीज़ प्राइवेट लिमिटेड (“प्रमाण”) – इस अधिग्रहण में मुंबई और पुणे में उच्च-मूल्य वाली वाणिज्यिक संपत्तियां शामिल हैं। मुंबई के सबसे प्रतिष्ठित वर्ली माइक्रो-मार्केट में स्थित और हाल ही में निर्मित प्रीमियम कमर्शियल टावर, ‘एसेंट’– वर्ली में लगभग 0.45 मिलियन वर्ग फुट (msf) का स्वामित्व। इसके अलावा, पुणे के तेजी से समृद्ध होते कल्याणी नगर माइक्रो-मार्केट में लगभग 0.1 मिलियन वर्ग फुट (msf) में फैली एक कार्यालय इमारत का स्वामित्व।
ब) सनड्यू रियल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड (“सनड्यू आरई”), जिसके पास मुंबई के वित्तीय केंद्र (एपिसेंटर), बीकेसी और बीकेसी एनेक्स में रणनीतिक रूप से स्थित ग्रेड ए कार्यालय भवन, ‘द स्क्वायर एवेन्यू 98’ (बीकेसी एनेक्स) में लगभग 0.2 मिलियन वर्ग फुट (msf) का प्रीमियम कार्यालय स्थान है।
ये अधिग्रहण सामूहिक रूप से लगभग 0.8 मिलियन वर्ग फुट के प्रीमियम लीज़ योग्य क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हैं, जिसका मूल्य स्वतंत्र वैल्यूएशनकर्ताओं द्वारा सकल संपत्ति मूल्य (ग्रॉस एसेट वैल्यू- जीवीए) पर लगभग ₹3,106 करोड़ आंका गया है। यह अधिग्रहण लगभग ₹2,916 करोड़ के सकल अधिग्रहण मूल्य पर पूरा किया जाएगा, जो दो स्वतंत्र वैल्यूएशन के औसत पर लगभग 6.1% की छूट को दर्शाता है। अधिग्रहण के बाद, माइंडस्पेस REIT पोर्टफोलियो लगभग 39 मिलियन वर्ग फुट तक विस्तारित हो जाएगा, और भारत के सबसे प्रभावशाली वाणिज्यिक गलियारों (कमर्शियल कॉरिडोर्स) में से एक में इसकी उपस्थिति और भी मज़बूत होगी।
प्रोफॉर्मा आधार पर, अधिग्रहण से निम्नलिखित की उम्मीद है:
- लगभग 9% की एनओआई (NOI) वृद्धि
- लगभग 1.7% की डीपीयू (DPU) वृद्धि
- फ्रंट-ऑफिस पोर्टफोलियो मूल्य का योगदान बढ़कर लगभग 7.9% हो जाएगा
- मार्की किरायेदारों द्वारा समर्थित स्थिर और मजबूत आय प्रवाह
ये ‘ट्रॉफी एसेट्स’ माइंडस्पेस REIT के प्राइम ऑफिस पोर्टफोलियो में निर्णायक रूप से वृद्धि करते हैं। यह अधिग्रहण न केवल देश के प्रमुख व्यावसायिक जिलों (बिजनेस डिस्ट्रिक्ट्स) में कंपनी के पदचिह्नों का विस्तार करता है, बल्कि भारत के सबसे गतिशील शहरी बाजारों में मज़बूत, निरंतर आय-सृजित करने वाली संपत्तियों के निर्माण की इसकी दीर्घकालिक, आक्रामक रणनीति का समर्थन करता है। वे इन ग्रेड ए+ संपत्तियों में अंतर्निहित मार्क टू मार्केट क्षमता, मज़बूत किराया गति (सुपरियर रेंटल मोमेंटम), और स्पष्ट मूल्य-वृद्धि के अवसर (वैल्यू-ऐड अपॉर्च्यूनिटीज) भी प्रदान करते हैं। इस अधिग्रहण के बाद, माइंडस्पेस REIT का सकल संपत्ति मूल्य (जीएवी) लगभग ₹41,020 करोड़ से बढ़कर लगभग ₹44,126 करोड़ होने वाला है।
अधिग्रहण पर बोलते हुए, श्री रमेश नायर, एमडी और सीईओ, माइंडस्पेस REIT, ने कहा, “इन ‘ट्रॉफी एसेट्स’को माइंडस्पेस REIT पोर्टफोलियो में शामिल करना, मुंबई के सबसे अधिक मांग वाले सीबीडी कार्यालय जिलों में हमारी उपस्थिति को मजबूत करने की दिशा में एक रणनीतिक कदम है। ये उच्च-गुणवत्ता वाली, संस्थागत संपत्तियां हैं, जिनमें मज़बूत नकदी प्रवाह है, और वॉल स्ट्रीट के कुछ सबसे बड़े नाम मुख्य किराएदार के रूप में शामिल हैं। वे हमारे पोर्टफोलियो के पैमाने, स्थिरता और दीर्घकालिक विकास की संभावनाओं को बढ़ाते हैं। हमारे लिए, निवेश का दर्शन स्पष्ट है – उत्कृष्ट स्थानों में निवेश करें, उत्कृष्ट किरायेदारों के साथ काम करें, और हमारे यूनिटधारकों के लिए स्थायी मूल्य बनाएं। यह अधिग्रहण ‘पसंदीदा कार्यस्थानों’ (लव्ड वर्कस्पेसेज) के हमारे दृष्टिकोण को दर्शाता है, शेयरधारक मूल्य को अधिकतम करता है, और भारत के ऑफिस रियल एस्टेट सेक्टर में माइंडस्पेस REIT की मजबूत और अग्रणी स्थिति को पुष्ट करता है।”
लेनदेन की मुख्य बातें:
- संपत्तियों का अवलोकन:
- कुल मिलाकर लगभग 0.8 msf लीज़ योग्य क्षेत्र।
- स्वतंत्र वैल्यूएशन के अनुसार सकल संपत्ति मूल्य (जीएवी) लगभग ₹3,106 करोड़।
- मुख्य किराएदार, जिनमें वॉल स्ट्रीट के 2 सबसे बड़े नाम शामिल हैं।
प्रतिबद्ध अधिभोग (कमीटेड ऑक्यूपेंसी): एसेंट – वर्लीः लगभग 86% (बिल्डिंग 2025 में पूरा हुआ); द स्क्वायर एवेन्यू 98 (बीकेसी एनेक्स) – 100%; ऑफिस बिल्डिंग (पुणे) – 100%
पोर्टफोलियो संवर्धन:
- मुंबई के प्रमुख फ्रंट ऑफिस सीबीडी बाजारों में माइंडस्पेस REIT की उपस्थिति का विस्तार करता है।
- लगभग 7 साल का डब्ल्यूएएलई (WALE), जो विकास क्षमता के साथ-साथ स्थिर आय प्रदान करता है।
- द स्क्वायर एवेन्यू 98 (बीकेसी एनेक्स) मार्क टू मार्केट क्षमता और क्षेत्र वृद्धि के माध्यम से मूल्य वृद्धि का अवसर प्रदान करता है।
वित्तीय मुख्य बातें:
- अधिग्रहण मूल्य लगभग ₹2,916 करोड़ (एंटरप्राइज वैल्यू), जो दो स्वतंत्र वैल्यूएशन के औसत पर लगभग 6.1% की छूट
- खरीद प्रतिफल (परचेज कंसीडरेशन) लगभग ₹1,820 करोड़ (100% इक्विटी के लिए)।
- प्रोफॉर्मा आधार पर वित्त वर्ष 2026 के एनओआई (NOI) में लगभग ₹226 करोड़ की वृद्धि; जिसका अर्थ है लगभग 9% की वृद्धि।
अधिग्रहण के बाद के पोर्टफोलियो मेट्रिक्स:
- पोर्टफोलियो का आकार लगभग 38.2 msf से बढ़कर लगभग 39 msf हो जाएगा।
- सकल संपत्ति मूल्य (जीएवी) लगभग ₹41,020 करोड़ से बढ़कर लगभग ₹44,126 करोड़ हो जाएगा।
- लोन-टू-वैल्यू (एलटीवी) अनुपात 24.2% से मामूली बढ़कर 24.7% हो जाएगा, जो विकास के लिए पर्याप्त गुंजाइश प्रदान करता है।
इन वर्षों में, माइंडस्पेस REIT ने रणनीतिक अधिग्रहणों के माध्यम से अपने पोर्टफोलियो को बढ़ाया है, जिसमें लगभग 1.82 msf कॉमर्सज़ोन रायदुर्ग का पहला प्रायोजक अधिग्रहण (first sponsor acquisition), माइंडस्पेस माधोपुर में तीसरे पक्ष की इकाइयों को वापस खरीदना (buying back third party units), चेन्नई में कॉमर्सज़ोन पोरुर में पूर्ण स्वामित्व का समेकन (consolidation to full ownership), और पुणे में कॉमर्सज़ोन येरवडा में चयनात्मक विस्तार, साथ ही इसके पोर्टफोलियो पार्कों के बाहर इसका तीसरे पक्ष का पहला अधिग्रहण – हैदराबाद में लगभग 0.81 msf ‘द स्क्वायर, 110 फाइनेंशियल डिस्ट्रिक्ट’ (पूर्व में क्यू-सिटी) शामिल है। वर्तमान लेनदेन माइंडस्पेस REIT के दूसरे प्रायोजक अधिग्रहण को चिह्नित करता है, जो इसकी अनुशासित, मूल्य-वर्धक विकास रणनीति (value-accretive growth strategy) और यूनिटधारकों को निरंतर मूल्य प्रदान करने की इसकी प्रतिबद्धता को और मज़बूत करता है। यह लेनदेन अब तक किए गए लगभग 3.2 msf के अधिग्रहण पर आधारित है, जो माइंडस्पेस REIT की अनुशासित विकास यात्रा में एक और महत्वपूर्ण कदम है।
